Spanien

Spaniens skiftande landskap gör att där finns natur och omgivningar och härmed ett boende för alla smaker. Pyrenéerna och Picos de Europa är lika vackra som någon av bergskedjorna på kontinenten, medan den snötäckta Sierra Nevada osannolikt reser sig upp från de solstekta slätterna i Andalusien. De vackra klipporna mot Atlanten i nordväst är några av Europas mest spektakulära naturscenerier. De charmiga havsvikarna i Medelhavet är fortfarande en av kontinentens mest eftertraktade ställen för utlänningar, däribland svenskar at skaffa sig ett andra boende på och även som permanentboende. Trots decennier av exploatering, finns det fortfarande många orörda hörn kvar att bosätta sig på. Vi på City & Country Homes har stor erfarenhet av att hjälpa kunder köpa hus och lägenheter i Spanien.

Att köpa hus och lägenhet i Spanien

För svenskar är Spanien mycket populärt att köpa hus och lägenhet i som investering, ett andra boende eller som ett permanent boende. Vi på City & Country Homes har stor erfarenhet av att hjälpa kunder köpa hus och lägenheter i Spanien.

Utbudet av hus består av traditionella typiskt spanska lanthus på landsbygden med ofta vit puts med sten och tegelstomme. Husen längs med kusterna är antingen moderna funkisinspirerade villor eller modernare villor i mer traditionell stil med sadeltak beklädda med tegelpannor och putsad fasad med tegelstomme eller lättbetongstomme. Lägenheter längs med kusterna, där svenskar köper lägenheter, består nästan uteslutande av lägenheter i lägre byggnader upp till 5 – 6 våningar.

Köp av en spansk fastighet, hus och ägarlägenhet, är en väl reglerad process. För att säkerställa att den spanska fastighet du vill köpa är fri från skulder och begränsningar är det viktigt att anlita en engelsktalande advokat eller jurist för att skydda dina intressen. För alla som köper en fastighet i Spanien är den enskilt viktigaste rådet att ha en bra advokat som grundligt undersöker den spanska fastigheten som du tänker köpa, och som kan ge dig ett ”Nota Simple”. Se till att din advokat kontrollerar fastighetsregistret, vilket visar omedelbart om säljaren äger fastigheten och om det finns ett utestående bolån (en fastighet kan säljas vidare med bolån i Spanien). Vi på City & Country Homes har kontakt med bra seriösa advokater på plats i Spanien.

Köpet av en spansk fastighet består av två delar, det preliminära köpeavtalet, ”Contrato privado de Compraventa” och det sluttliga köpeavtalet, ”Escritura de Compraventa”.

Steg 1: Preliminärt köpeavtal, ”Contrato privado de Compraventa”
När ett pris har avtalats med säljaren undertecknar parterna ett preliminärt köpeavtal, ett ”Contrato privado de Compraventa”. Men innan man undertecknar detta preliminära köpeavtalet måste advokaten kontrollera att säljaren äger fastigheten och att fastigheten är fri från obetalda avgifter och räntor. I Spanien belastas fastigheten med skulder och eventuella utestående lån som kommer att överlämnas till köparen. Ett ”Nota Simple” kommer att bekräfta om en fastighet har några obetalda skulder.

Härefter upprättas ett preliminärt köpeavtal ”Contrato privado de Compraventa” som innehåller alla detaljer som ex. beskrivning av fastigheten, köpeskillingen, och tillträdesdatum. I detta skede kommer du att förväntas betala en deposition på mellan 5-15% av köpeskillingen, och advokaten eller mäklaren kommer att hålla depositionen på ett bundet klientmedelskonto. Om du behöver lösa din finansiering till köpet ska det preliminära köpeavtalet ha ett s k ”Arrres”-avtal (med en 10% deposition) inskrivet och ett datum anges när din finansiering ska vara ordnad. Det är möjligt att underteckna ett privat köpeavtal, utan en sådan insättning och du har rätt att stämma en säljare som återkallar köpet med ett ”Arres”-avtal på plats. Om säljaren beslutar att dra sig tillbaka har köparen rätt till två gånger sin insättning som kompensation.

Steg 2: Slutliga köpeavtal, ”Escritura de Compraventa”
På tillträdesdagen hos notarien betalas återstoden av köpeskillingen och alla avgifter som måste betalas av köparen. Säljaren och köparen undertecknar sedan det slutliga köpeavtalet, ”Escritura de Compraventa”. Noarien utfärdar därefter till köparen den offentliga handling som kallas ”Escritura” och en kopia av denna kommer att skickas till skatteverket och till fastighetsregistret. Notarien är en offentlig tjänsteman, som krävs för att bevittna undertecknadet av slutliga köpeavtalet, ”Escritura de Compraventa”.

Omkostnader vid köp

I grova drag är det nedan kostnader som gäller vid ett fastighetsköp.

Fastighetsmoms

Det belopp köparen betalar varierar beroende på vilken typ av egendom och vilken typ av säljare det är. Om säljaren är en byggfirma betalar köparen 8% i moms och 5% i stämpelavgift och om fastigheten är en bit mark eller kommersiell fastighet betalar köparen 16% moms och 1% i stämpelavgift. Om säljaren inte är en byggfirma betalar köparen 8% i moms.

Plusvalia

Plusvalia är en skatt som tas ut av det lokala rådhuset baserat på det särskilda område där fastigheten är belägen, efter tomtstorlek, på taxeringsvärdet och datumet för den tidigare lagfartsöverlåtelsen. Skatten är i grunden en skatt på det ökade värdet på marken och kan variera från några få Euro, ca 15 Euro, upp till så mycket som 15 000 Euro, på större fastigheter med mycket mark. Enligt lag är säljaren skyldig att betala denna skatt, men det är vanligt att parterna förhandlar om vem som ska ta på sig detta ansvar. Om du blir ombedd att betala denna skatt när man köper en spansk fastighet så se till att du får upprättat exakt hur mycket det kommer att bli, då Plusvalia kan variera kraftigt.

Notariekostnader

Köparen måste också betala notarien, vanligtvis mellan 400 och 800 Euro och inskrivningsavgift i fastighetsregistret, 65% av notariens avgift. Om köparen tar ut en spansk pant kommer ytterligare en kostnad föras vidare till köparen för registrering av pant på fastigheten i fastighetsregistret.

Advokatkostnader

Upp til 1% av köpeskillingen tillkommer för advokatkostnader, samt att banken tar ut en kostnad för att utfärda en check för slutbetalning och moms, samt notariavgifter för tillträdesdagen.

När du äger en fastighet, hus eller ägarlägenhet

Följande räkningar måste betalas, efter förbrukning:
• El.
• Vatten.
• Sophämtning. • Sopskatt 200 – 250 Euro per år. • Samfällighetsavgift för ägarlägenhet och hus med gemensam anläggning (varje månad).
• Fastighetsskatt IBI- ”Impuesto Sobre Bienes Inmuebles” 0,5 – 1% av taxeringsvärdet. • Antagande om hyresinkomster beskattas, ”Rendimientos del kapital Inmobiliari”.
Om du är inte är bosatt i Spanien tas "bedömda hyresintäkter" ut av spanska skattemyndigheterna för urbana fastigheter som inte hyrs ut eller användas som en andra bostad. Därför, om din spanska fastighet inte hyrs ut eller inte är din primära bostad kommer du att vara ansvarig för "bedömda hyresintäkter-skatt" även om du inte hyr ut din spanska fastighet. Den lokala kommunen tar betalt enligt taxeringsvärdet på din spanska fastighet. De kommer att anta att du gör 2% på detta taxeringsvärde varje år och kommer debitera dig 25% av denna "inkomst", vilket motsvarar totalt 0,5% av taxeringsvärdet. Till exempel, om du äger en spansk fastighet med ett taxeringsvärde på 100 000 Euro och du inte hyr ut, kommer du fortfarande att vara skyldig att betala för 25% av 2 000 Euro, vilket motsvarar 500 Euro.

Vinstskatt vid försäljning

Om du säljer din spanska fastighet inom ett år från att du har köpt fastigheten anses den vinst du gör som en inkomst och du behöver då betala spansk inkomstskatt, mellan 15% (upp till 4 000 Euro i vinst) och 45% (över 45 000 Euro i vinst).

Om du säljer en spansk fastighet mer än ett år efter att du köpt den, är du skyldig att betala spansk inkomst av kapital, GGT, på skillnaden mellan det belopp som du säljer fastigheten för och det belopp som du enligt egen uppgift har köpt den för tidigare, minus eventuell inflation. En som inte är bosatt betalar spanska CGT-skatt på 35% och permanentboende betalar 15%. En permanentboende kan ha möjlighet attbegära uppskov och överföra skatten in i den nya fastigheten, förutsatt att det är en primärbostad. Även om siffran 35% för utomlands bosatta låter högt, är CGT föremål för en årlig "indexering" ("inflationsdrivande") skattelättnad. Det innebär att den som har ett inflations "index" bidrag kan dra av detta från resultatet före CGT-skatten. En icke bosatt person som köpt sin egendom före 1986 har ingen CGT-skatt att betala. Av följande skäl har icke bosatta som köpt sina fastigheter mellan 1986 och 1998 har en komplicerad skattesituation med både den gamla formeln (en indexeringsersättning på ca 11% per år) och den nya formeln (en indexering som följer inflationstakten) att ta hänsyn till.

Utomlands bosatta säljare är ansvarig för en källskatt på 5% när de säljer sin spanska fastighet. När exempelvis ett utlännning säljer sin spanska egendom betalar köparen 5% av försäljningspriset (källskatt) direkt till de spanska skattemyndigheterna och säljaren kommer bara att få ut 95% av försäljningspriset. Denna källskatt hålls av de spanska skattemyndigheterna tills CGT-skatten beräknats. Om CGT-skatten för försäljning av den spanska fastigheten är mer än den särskilda källskatten på 5% måste säljaren betala mellanskillnaden. Om däremot CGT-skatten är mindre än den särskilda källskatten på 5% återbetalas mellanskillnaden av de spanska skattemyndigheterna.

Klimatet i Spanien

Det finns tre olika klimatzoner i Spanien. Längs med den långa Medelhavskusten kan man generellt räkna med ett Medelhavsklimat, som kännetecknas av varma, torra somrar och milda, regniga vintrar. Den stora centrala platån , ”Meseta”, har ett mer kontinentalt influerat klimat med varma, torra somrar och kalla vintrar. Regn faller generellt främst på våren och hösten. Bergen som omger platån har en högre nederbörd och ofta med kraftiga snöfall på vintern.

Norr om Kantabriska bergen, Baskien, Kantabrien, Asturien och Galicien har man ett maritimt klimat med svala somrar och milda vintrar. Vädret är ofta molnigt med täta regn. På Medelhavskusten, är det måttligt med regn på våren och hösten. Området kring Murcia har ett nästan afrikanskt klimat; nederbörden är låg och soldis är vanligt under sommaren. På Atlantkusten är somrarna svalare och med ganska kraftiga regn under vintern. I inlandet är somrarna varma och nederbörden minskar. Balearerna har ett maritimt klimat, med svala, fuktiga vintrar och varma, torra somrar.

Maten i Spanien

Mat och vin är en stor del av livet i Spanien och med goda skäl. Ja, det finns paella, tapas, jamón (skinkor) och olivolja i överflöd, men dessa är bara några av beståndsdelarna i en nationell kokkonst som fortsätter att ta världen med storm. Grunderna i spansk matlagning är bedrägligt enkla: oöverskådlig mångfald, starka traditioner av recept som gått i arv genom generationer och en medfödd vilja att experimentera och se vad som kommer ut ur köket. Du kan uppleva den bästa måltiden någonsin över en tapas i en jordnära bar med hög ljudnivå, eller över en måltid tillagad av en kändiskock i en raffinerad restaurang med Michelinstjärnor.